賃貸住宅は自分で補修して大丈夫?リペアと原状回復、入居者負担の注意点

賃貸マンションやアパートのお住まいの方で住宅に傷をつけてしまったなんてケースは時々ありますよね。賃貸住宅は借りてはいるものの、もちろん自分の住宅では無いため、いつか退去して引っ越しをする時に原状回復をして必要に応じて退去費用が発生します。しかし自分の判断で傷を勝手に補修しても良いのでしょうか?

一言に「現状回復」と言っても、この内容を正しく理解しておくことで退去費用をぐっと抑えることができるかもしれません。そこでこの記事では賃貸住宅における入居者(借主)とオーナー(貸主)の負担と住宅のリペアについて解説します。

目次

賃貸住宅でリペアは注意が必要!DIYでの補修はトラブルにも

原状回復とは賃貸契約のみならず国家間の問題など国際法上など様々なケースで使われる用語ですが、今回は本記事の内容に合わせて賃貸契約の中でお話をしたいと思います。

原状回復とは

原状回復というと、字面的に「前の状態に戻す」という意味合いに読み取れますよね。問題は前の状態とは何を指しますが、基本的に住宅においては原状回復義務があり、契約を行う前の状態に戻すことが求められます。平成23年(西暦2011年)に国土交通省が出した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にこの原状回復について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義しています。

賃貸住宅を借りる際に敷金が求められることが多いですが、退去する時に壁や床に傷や落ちない汚れがあると、原状回復義務のためにこの費用が敷金から引かれてしまうのです。

経年劣化

ものには期間の長短こそあれ耐用年数や耐久年数と言ったものがあります。例えば電化製品は数年から長くても10年程がライフサイクルになり、不動産や内装、家具といったものにも耐用年数が出てきます。不注意で傷をつけてしまう場合もあれば、時間が経っていくと物は経年劣化を起こします。住宅でいうと、日本では家具が備え付きの住宅は一般的ではないのでこの点は問題にはなりにくいですが、内装部分などで状態に応じてリペアや張り替えが必要になります。

大事なポイントととして、この原状回復義務には賃貸住宅の経年劣化は含まれていないのです。例えば賃貸住宅に3年住んで壁が住んだ3年分古くなって傷んでも、その分の劣化は借主側の責任はありません。とはいえ、壁に落ちないシミができたしまった場合は、それは借主の責任になります。

貸主と借主の責任の分け方

マンションやアパートを借りてる人に取っては大事なポイントになるので、少し具体的に説明したいと思います。前出の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にて建物価値の減少の考え方と定義の内容を解説部分を引用します。まず建物価値の減少の考え方については以下の様に分けており、②の部分が借主の責任についてになります。

  • ①―A 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)
  • ①―B 賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)
  • ② 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

したがって、損耗等を補修・修繕する場合の費用については、②の賃借人の故意・過失、善管注 意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等について(括弧部分中略)、賃借人が負担すべき費用と考え、他方、例えば次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、 ①-A、①-Bの経年変化及び通常使用による損耗等の修繕であり、賃貸人が負担すべきと考えた。 このほかにも、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など該当賃借人と無関係な第三者がもたらした損耗等が考えられるが、これらについては、賃借人が負担すべきものでないことは当然である。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版):国土交通省住宅局、平成23年8月

床や壁を例にしますと、太陽の日焼けによる変色、フローリングにワックスを塗布する、家具の設置による床の凹み等は上記表の①にあたるので、貸主側の責任になるので借主側の負担になりません。基本的に次の入居者を見つけるため、快適に過ごせる様にする為の費用は貸主側の責任になります。しかし入居時に家具の搬入で住宅に傷を付けてしまったり、シミや汚れ、サビ、カビなどを放置して落ちなくなった物は借主側の責任になります。なので借主は住宅を綺麗な状態に保つ義務があります。

入居者のDIYでのリペアは注意が必要

どんなにお家を綺麗に使っていても壁や床を傷や汚れをつけてしまうことは誰にでもあります。それが簡単に拭いて落ちる様な汚れであれば問題ありませんが、クロスが破けてしまったりフローリングに凹みや傷ができてしまうと大変です。

そうなると傷を補修する必要がありますが、これには自分で行うのは注意が必要です。DIYで行うリペアキットなどが販売されていますが、実はリペアは難しい作業で簡単に行えるような作業ではありません。

こちらの記事でも紹介をしていますが、自分でリペアをしても思ったように上手くいかず結局余計な手間と費用がかかってしまうことがよくあるのです。リペアをしても補修箇所だけ他と色合いが変わってしまったり異様に盛り上がってしまったりなどDIYの補修は満足度が低いのです。

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貸主としてもそのような不十分な補修では認められないので、しっかりとした補修業者に依頼をして丁寧なリペアが必要なのです。なので借りているアパートやマンションに傷がついてしまった場合は大家さんや管理している会社に相談することをお勧めします。

まとめ

いかがでしたか?経年劣化によるダメージは借りて側に負担の必要はないものの、シミや汚れは借りてる側が綺麗に保つように管理する必要があります。住宅に傷などができてしまった際はオーナー側と相談して業者に依頼してきれいにリペアをする必要があります。

ケーマックでは補修の認定資格であるR.B.C.認定補修技能士が17名在籍しています。ケーマックはさまざまな傷のリペアを行っており、お問い合わせ、お見積もりを無料にて行っておりますのでお気軽にご相談ください。

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